07 жовтня 2005 року Т-кий міський суд Донецької області
в складі:
председательствующего С-вої Т.В.
при секретарі Ш-ко Ю.А.
з участю прокурора П-к І.Л.
позивача Б-го О.В.
представника позивача Р-вої М.В.
представника третьої особи земельних ресурсів О-к С.В.
представника третьої особи З-ної С-к Л.М.
розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Т-зі справу за позовом Б-го
Олександра Володимировича до Т-кої міської ради про визнання недійсним договору оренди
земельної ділянки від 04.02.2004 року

В С Т А Н О В И В:

Б-вий О.В. подав до суду позов про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 04.02.2004 року, посилаючись на те, що цей договір ним був укладений з Т-кою міською радою з порушенням вимог діючого законодавства, оскільки у ньому не вказані усі істотні умови.
Так, у договорі неправильно вказаний розмір земельної ділянки, не було враховано, що над ділянкою проходить лінія елестропередачі, і на ній розташована І анкерна опора ліній електропередачі, яка йому не належить. Уздовж ліній електропередачі повинні були встановлені охоронні зони, обмеження по використанню земельної ділянки, але цього у договорі не було зроблено. Крім того, у договорі у п.2.3 встановлений розмір орендної плати - 2% від грошової оцінки, але рішенням Т-кої міської ради від 27.01.2004р. встановлено -1,5%. Цим порушена ще одна істотна умова договору - орендна плата. Згідно із ст.792 ЦК України відношення по оренді земельних ділянок регулюються ЗУ «Про оренду землі», ст.15 якого передбачено, що відсутність у договорі оренди одній з істотних умов є підставою для визнання договору оренди недійсним. Згідно із ч.1ст.2ОЗ ЦК зміст договору не може не відповідати актам цивільного законодавства, це є підставою для визнання договору недійсним. Укладення договору з істотними порушеннями порушує його права при користуванні земельною ділянкою. Просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 04.02.2004р.
Відповідач просив справу розглядати без участі його представника.
У судовому засіданні позивач Б-вий О.В. позов просив задовольнити, визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 04.02.2004р., який суттєво порушує його права на користування земельною ділянкою у повному обсязі. В договорі не вказані істотні умови, неправильно вказаний розмір земельної ділянки, неправильно нарахована орендна плата та зовсім не вказані обмеження, яких він повинен дотримуватися при користуванні ділянкою, не встановили охоронних зон вздовж ліній електропередачі, що не дозволяє йому користуватися земельною ділянкою на власний розсуд згідно із її цільовим призначенням «несільськогосподарським використанням для обслуговування складських приміщень».
Представник позивача Р-ва М.В. підтримала вимоги відповідача.
Представник третьої особи - земельних ресурсів О-к С.В. суду пояснила, що відповідач згідно з договором оренди взяв в оренду земельну ділянку, через яку проходять лінії електропередачі, є 1 анкерна опора. Це означає, що на ділянці повинен бути встановлений земельний сервітут, і відповідач повинен користуватися земельною ділянкою з обмеженнями. Але в договорі не визначені обмеження у зв'язку з проходженням по ділянці ліній електропередачі. Площа земельної ділянки по договору 0,9921га, але відповідач фактично користується меншою, не враховано,- що на ділянці є 1 анкерна опора ЛЕП; відповідач має право звернутися до міського голови з пропозицією укласти додаткову угоду до договору оренди про зміну розміру ділянки у договорі. На його ділянці також є залізничний тупик, яким користується відповідач, послуги Йому надає Донецька залізнична дорога, тому за землю під ним повинен платити відповідач. У вимогах позивача просила відмовити, тому що відповідач, коли підписував договір, був ЗГОДНИЙ на умови договору, підписав їх добровільно, не звертався з вимогами внести зміни у договір.
Представник третьої особи - Донецької залізничної дороги С-к Л.М. суду пояснила, що до 2000 року підприємством ШСУ не була встановлена балансова належність тупика №33 по ст.Дронова, не був узгоджений акт примикання кордонів ШСУ та Залізничної дороги з прив'язкою по ординатам. На момент інвентаризації земель смуга відводу під тупиком №33 не включена в реєстр земель Донецької залізничної дороги, вона належала ШСУ-1 і підлягала демонтажу. На прохання ШСУ-1 тупик був залишений, з ШСУ-1 укладались договори на його користування. При передачі земельної ділянки Б-му О.В. теж не узгоджувались кордони примикання з Донецькою залізничною дорогою і не узгоджувався договір оренди. З Б-вим О.В. укладено договір на користування тупиком №33, яким не передбачено, що плату за землю повинна здійснювати Залізнична дорога. Плату за землю під тупиком повинен провадити Боровий О.В.
Прокурор П-к І.Л. визнав, що договір оренди від 04.02.2004року укладений з порушенням діючого законодавства, оскільки не дотримані вимоги ст. 15,24 ЗУ «Про оренду землі», ст.76,198 Земельного Кодексу, Правил охорони електричних мереж.
Вислухавши позивача, прокурора, представників третіх осіб, дослідивши матеріали справи, судом фактично встановлено, що Т-кою міською радою прийнято рішення від 30.09.2003р за № IV/12-250, згідно якому затверджені проекти відводу та надано в користування відповідачу земельна ділянка 9921 кв.м (кадастровий номер 1414700000:37:003:0001, код цільового призначення по КВЕД-63.12.0-складування) в оренду на 6 років, розташований за адресою: м.Т-з, вул.С-на, 00, для обслуговування складських приміщень (л.с.14). На виконання цього рішення був зроблений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки у оренду відповідачу для обслуговування складських приміщень в м.Т-зі, вул. С-на, 00 на землях Т-кої міської ради (л.с.22-24); було укладено договір оренди земельної ділянки від 04 лютого 2004р., згідно якому відповідачу Б-му О.В. Т-ка міська рада передала в платне володіння і користування вказану ділянку площею 0,9921га, в тому числі землі житлової та громадської забудови (л.с.4-5). Мета використання земельної ділянки - несільськогосподарське використання для обслуговування складських приміщень (п.2.1). Пунктом 2.3 передбачено, що Б-вим О.В. помісячно вноситься плата у грошовій формі у розмірі 2% від грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення на рік; вказаний його обов'язок - своєчасно вносити плату (п.2.4). Пунктом 2.8 передбачені існуючі обмеження щодо використання земельної ділянки: «використання земельної ділянки згідно з законодавчими актами України та без зміни цільового призначення; орендар зобов'язується виконувати свої обов'язки відповідно до цього договору; інших існуючих обмежень та обтяжень щодо використання земельної ділянки не виявлено». Договір зареєстровано, про що у книзі державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис №143 від 04.03.2004 року.
Рішенням від 27.01.2004 року встановлений розмір річної орендної плати за земельні ділянки в процентах від грошової оцінки земель с 01.02.2004 року у розмірі 1,5% за інші землі, в тому числі за землю, яка була в користуванні Б-го О.В. (л.с.95-96).
Відповідно до довідки про несплачену суму з орендної плати за період з 04 березня 2004р по 28 лютого 2005р. із розрахунку 2% від нормативної грошової оцінки землі несплачена ореадна плата складає 25018,42грн.(л.с.6-8). З урахуванням розміру 1,5% від грошової оцінки землз «сплачена орендна плата за період з 04 березня 2004р. по 30 квітня 2005р. складає 10255.07грн (л.с.85). Ухвалою Т-го міського суду від 07.10.2005 року позовна заява за позовом прокурора міста Т-за в інтересах держави в особі Т-кої міської ради до Б-го О В про сгягвеяня заборгованості з орендної плати за земельну ділянку прокурора відповідно до захви позивача та прокурора залишена без розгляду у зв'язку з тим, що сторони вирішили розв’язати спір у добровільному порядку.
Згідно договору дарування Б-ва Ніна Андріївна подарувала Б-му О.В. комплекс нежилих будівель: будівлю прохідної, будівлю механічних майстерень, складів, будівлю чергового поста, будівлю побутову, огорожу, залізничній тупик, естакаду (л.с.20). Т-ка міська рада прийняла 29.09.2004 року рішення про продаж земельної ділянки по вул.С-на, 19 площею 9921кв.м Б-му О.В. для обслуговування складських приміщень, для чого поручила міському відділу земельних ресурсів оформлення договору та видачу державного акту на землю (л.с.87).
На території земельної ділянки (м.Т-з, вул.С-на, 00), наданої у оренду Б-му О.В. проходять лінії електромереж, знаходиться 1 (одна) опора ЛЕП, загальна площа, що відводиться для розміщення та обслуговування цієї опори складає 4,2 кв.м; але в проекті дана лінія не вказала, (л.с.15,36,22-24,39,84). З Донецькою залізницею не узгоджені кордони примикання земельної ділянки. Тупик № 33, розташований на цій ділянці експлуатується Б-вим О.В. згідно із договором (л.с.53-57).
Відповідно до ст.1 ЗУ «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідної орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним Кодексом, Цивільним Кодексом, законами України та іншими нормативно-правовими актами, договором оренди землі (ст.2 ЗУ «Про оренду»).
Істотними умовами договору землі є у т.ч. об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки), строк дії договору, орендна плата з зазначенням її розміру, існуючі обмеження аюдо використання земельної ділянки. Невід'ємною частиною договору є кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень у її використанні та встановлених земельних сервітутів. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону (от. 15 ЗУ «Про орендуй).
Згідно зі ст.24 ЗУ «Про оренду землі» орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про особливі властивості земельної ділянки.
Статтею 198п.б Земельного Кодексу України, «Інструкцією про порядок складання, видачі, реєстрації та збереження державних актів на право приватної власності на землю, право постійного користування землею, договору оренди землі» передбачено розробка кадастрового плану, на якому кордони суміжних землеволодільців та землекористувачів повинні бути узгоджені суміжними власниками або користувачами.
У договорі оренди земельної ділянки від 04.02.2004 р. у п.28 передбачені існуючі обмеження щодо використання земельної ділянки: використання без зміни цільового призначення, обов'язок орендаря виконувати свої зобов'язання, вказано, що інших існуючих обмежень щодо використання земельної ділянки не виявлено. Фактично же по земельній ділянці проходять лінії електромереж, є анкерна опора ЛЕП. Відповідно до п.Зст.76 Земельного Кодексу Уздовж повітряних ліній електропередачі встановлюються охоронні зони. Правилами охорони елеіпричннх мереж, затверджених ПКМУ від 04.03.1997р. №209 передбачено, що підлягають охороні повітряні лінії електропередач та споруди, які до них належать (п.1). Для створення нормальних умов експлуатації електричних мереж, забезпечення їх збереження та дотримання вимог техніки безпеки здійснюються такі заходи: відводяться земельні ділянки, встановлюються охоронні зони, визначаються мінімально допустимі відстані. .(п.2). У межах охоронних зон землі у користувачів не вилучаються, а використовуються з обмеженнями, передбаченими Правилами (п.4). Охоронні зони електричних мереж встановлюються уздовж повітряних ЛЕП - у вигляді земельної ділянки і повітряного простору, обмежених вертикальними площинами, що віддалені по обидві сторони лінії від крайніх проводів на відстань до 40м (п.5). Забороняється в охоронних зонах виконувати будь-які дії, що можуть порушити нормальну роботу електричних мереж, спричинити пошкодження або нещасні випадки, а саме: будувати житлові, громадські та дачні будинки, влаштовувати звалища, складати добрива, корми, дрова, інші матеріали, розташовувати сховища пально-мастильних матеріалів, саджати дерева, виконувати роботи із застосуванням ударних механізмів... (п.8), забороняється без письмової згоди енергопідприємств виконувати ряд робіт (п.9). Місцеві органи виконавчої влади сприяють енергопідприємствам у роботі із збереженням електричних мереж, запобіганням аварій...(п. 13). Договором оренди від 04.02.2004р. такі існуючі обмеження не були встановлені, це було визнано у судовому засіданні, таким чином не була вказана істотна умова договору.
Крім того, при передачі земельної ділянки Б-му О.В. не узгоджувались кордони примикання з Донецькою залізничною дорогою, не узгоджувався договір оренди; у договорі від 04.02.2004р. неправильно вказаний розмір земельної ділянки -0,9921кв.м (не виключена площа під анкерною опорою); не правильно визначений розмір орендної плати - 2%, хоча уже було прийнято рішення Торезької міської ради від 27.01.2004 року, яким встановлений розмір річної орендної плати за земельні ділянки в процентах від грошової оцінки земель с 01.02.2004 року у розмірі 1,5%; що є теж істотними умовами договору.
Відповідно до ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досяглн згоди з усіх іст
отних умов договору. Відповідно до ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства.
Статтею 216 ЦК України передбачено, що у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Згідно зі ст.21 ЗУ („Про оренду землі» орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. У разі визнання у судовому порядку
договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди не повертається.
Тому суд вважає, що вимоги Б-го О.В. про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 04.02.2004 року підлягають задоволенню у зв'язку з тим, що угода не відповідає вимогам ч.іст.15, 24 ЗУ «Про оренду землі», п.3ст.7б, 198 Земельного Кодексу, Правилам охорони електричних мереж, що прямо передбачено у ч.2ст.15 ЗУ «Про оренду землі». Б-вий О.В. повинен повернути Т-кій міській раді земельну ділянку, яка була предметом договору оренди від 04.02. 2004року, при цьому отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди йому не повертається.
Керуючись ст. 1,2,15,21,24 ЗУ «Про оренду землі» ст.76, 198 Земельного Кодексу України, ст.203,215,216,236,638,792 ЦК України, ст. 3, 10, 15, 60, 79, 197, 209, 212, 214, 215, 223 ЦПК України, суд -

В И Р І Ш И В:

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 04 лютого 2004 року, згідно якому Б-му Олександру Володимировичу Т-ка міська Рада передала в строкове платне володіння і користування земельну ділянку, розташовану за адресою: м.Т-з, вул.С-на, 00, для обслуговування складських приміщень, про який у книзі державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис №143 від 04.03.2004 року.
Зобов'язати Б-го Олександра Володимировича повернути Т-кій міській раді земельну ділянку, розташовану за адресою: м.Т-з, вул.С-на, 00, яка була предметом договору оренди від 04 лютого 2004року, про який у книзі державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис №143 від 04.03.2004 року.
Залишити Т-кій міській раді отриману орендну плату від Б-го Олександра Володимировича за фактичне володіння і користування земельною ділянкою, розташованою за адресою: м.Т-з, вул.С-на, 00, надану по договору оренди від 04 лютого 2004року для обслуговування складських приміщень.
Заяву про апеляційне оскарження рішення може бути подано протягом десяти днів з дня проголошення рішення. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження.
Заяву про апеляційне оскарження рішення та апеляційна скарга подаються апеляційному суду через Т-кий міський суд. Копія апеляційної скарги одночасно надсилається особою, яка її подає, до Апеляційного суду Донецької області.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання заяви про апеляційне оскарження, якщо заяву про апеляційне оскарження не було подано. Якщо було подано заяву про апеляційне оскарження, але апеляційна скарга не була подана у строк, рішення суду набирає законної сили після закінчення цього строку. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Судья: Т.В.С-ва