Роз’яснення щодо законності викупу земельної ділянки під прибудованим нежилим приміщенням, що використовується у комерційних цілях – для функціонування кафе

Відповідно до ст. 42 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування державним чи комунальним підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками. Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації.
Положенням про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання у спільне користування або спільну сумісну власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків, затвердженим спільним наказом Держкомзему України, Держкоммістобудування України, Держком-житлокомгоспу України, Фонду держмайна України від 05.04.1996 №31/30/53/396, який зареєстрований в Міністерстві юстиції України 26.04.1996 за №203/1228, (далі – Положення) визначено поняття прибудинкової території. Разом з тим норми цього Положення дещо відрізняються від норм ЗКУ, тобто чинним земельним законодавством України порушене питання однозначно не врегульоване.
Отже, згідно вказаного Положення прибудинкова територія - це встановлена за проектом поділу території мікрорайону (кварталу), та проектом забудови земельна ділянка багатоквартирної несадибної житлової забудови, яка необхідна для розміщення та обслуговування житлового будинку (будинків) і пов'язаних з ним господарських та технічних будівель і споруд. Прибудинкова територія встановлюється для будинку (будинків) і не може виділятися для частини будинку (блоку, поверху, секцій квартир тощо).
Відповідно до п.п. 4.1, 4.2. Положення прибудинкові території (земельні ділянки) передаються у власність або надаються в користування відповідними органами місцевого самоврядування, в тому числі на умовах оренди, об'єднанням власників будинків, для обслуговування існуючого житлового будинку (будинків) відповідно до земельного законодавства. Суб’єктами права власності (користування) на земельні ділянки прибудинкових територій можуть виступати об’єднання власників багатоквартирних житлових, допоміжних та нежитлових приміщень, у тому числі вбудовано-прибудованих, багатоквартирних житлових будинків згідно з чинним законодавством.
Але відповідно до ст. 4 Житлового кодексу України житловий фонд включає жилі будинки і жилі приміщення в інших будинках. У зазначений фонд не входять нежилі приміщення в житлових будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.
Разом з тим, у складі прибудинкових територій встановлюються сторонні користувачі (п.2.4 цього Положення), які слід розглядати як самостійні об’єкти містобудування.
Отже, Правилами та порядком розподілу територій житлового кварталу (мікрорайону), затвердженими наказом Держбуду України від 16.09.99 №228, введеними в дію з 1 жовтня 1999 року визначено перелік об’єктів загального користування або таких, що надані громадянам та юридичним особам у приватну (спільну) власність чи мають бути у державній (комунальній) власності згідно з чинним законодавством, що не включають до складу житлової території, а саме:
• дитячі заклади;
• загальноосвітні школи;
• об’єкти торговельно-побутового та комунального обслуговування, адміністративні установи, інші громадські споруди, які розташовані на території кварталу окремо від житлової забудови;
• мікрорайонні сади, які віднесені до зелених насаджень загального користування згідно з затвердженою містобудівною документацією або земельним кадастром;
• мікрорайонні комплексні спортивні майданчики;
• об’єкти, віднесені до пам’яток історії та культури за встановленим порядком;
• приватні садиби;
• існуючі індивідуальні гаражі та автостоянки на земельних ділянках, наданих у приватну власність громадянам або юридичним особам в порядку, встановленому чинним законодавством;
• господарські об’єкти, які належать установам житлово-комунального господарства;
• котельні;
• трансформаторні підстанції;
• газорозподільні пункти;
• свердловини для забору води з підземних джерел водопостачання;
• ділянки перспективного будівництва, визначені в затвердженій містобудівній документації.
Межі вищевказаних ділянок, які не входять до складу житлової території кварталу (мікрорайону) встановлюють на підставі затвердженої за встановленим порядком містобудівної або землевпорядної документації, зокрема за проектами відведення з дотриманням державних стандартів і норм забудови.
В разі, якщо земельні ділянки таких об’єктів не відведені за встановленим порядком, площі земельних ділянок визначаються згідно з цими Правилами незалежно від строку їх будівництва.