Роз’яснення щодо особливостей розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок для обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд у випадку відсутності право-встановлюючих документів на вказані об’єкти нерухомості

Згідно зі статтею 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно (виділено курсивом нами).
Тобто закон пов’язує визнання права на самочинно збудоване нерухоме майно з наявністю правовстановлюючих документів на відповідну земельну ділянку.
Відповідно до положень Земельного кодексу України земельні ділянки для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) можуть набуватися громадянами України в межах норм безоплатної передачі, визначених пунктом „г)” частини першої статті 121, в порядку статті 118 цього Кодексу. Поряд з цим, земельні ділянки для зазначеного цільового призначення можуть передаватися в оренду згідно з вимогами статей 40,123, 124 Земельного кодексу України.
У заяві громадянина про передачу земельної ділянку у власність або в оренду має бути вказано на наявність на земельній ділянці, передбачуваній для відведення, самочинно збудованих будівель та споруд.
Разом з тим враховуючи, що статтею 381 Цивільного кодексу України у цивільно-правовий обіг введено поняття „садиба” як земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями, з метою уникнення конфліктів та зайвих судових розглядів до вирішення питання про приналежність самочинно збудованого майна конкретній особі, на думку Головного управління, доцільно передавати земельну ділянку в порядку відведення в оренду. При цьому у договорі оренди землі слід передбачати як умову обов’язкового припинення договору випадок, коли суд визнає право власності на житловий будинок, будівлі та споруди не за орендарем земельної ділянки.
У проекті землеустрою щодо відведення присадибної земельної ділянки для передачі в оренду має окремо зазначатися про обов’язок зацікавленої особи у встановленому законодавством прядку оформити правовстановлюючі документи на самочинно зведені будівлі та споруди (наприклад, в умовах відведення, у висновках уповноважених державних органів про погодження проекту землеустрою як умова передачі земельної ділянки тощо). Для посвідчення серйозності намірів заявника, на думку Головного управління, доцільно додавати до проекту відведення позовну заяву про визнання права власності на самочинно збудовані об’єкти та відповідну ухвалу суду щодо результатів її розгляду.
У рішенні місцевої ради про передачу земельної ділянки в оренду раціонально вказувати серед інших обов’язків землекористувача також про обов’язковість одержання правовстановлюючих документів на будівлі, споруди.
Враховуючи, що надання земельної ділянки для обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд згідно зі статтею 376 Цивільного кодексу України є однією з умов розгляду та визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, це обумовлює вирішення цього питання відповідною радою шляхом прийняття рішення про передачу земельної ділянки, у разі якщо розміщення на ній самочинно збудованого об’єкту є принципово можливим. При неможливості залишення цього об’єкту з точки зору містобудівних, екологічних, санітарних та інших норм рада приймає рішення про відмову у передачі земельної ділянки та має вирішувати питання про її звільнення в судовому порядку.
У будь-якому разі під час судового розгляду позову про визнання права власності на самочинно збудоване майно, якщо власник земельної ділянки (місцева рада) заперечуватиме проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, і майно підлягатиме знесенню, або якщо власником буде визнана не та особа, яка подавала позов, питання про припинення права власності або розірвання договору оренди землі має вирішуватися в рамках даного судового провадження для уникнення подальших суперечок та непорозумінь.