Загальний порядок надання, передачі та оформлення документів, що посвідчують право на земельну ділянку, в Україні встановлюється Земельним кодексом України (далі – ЗКУ).
Відповідно до ст.42 ЗКУ ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування державним чи комунальним підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників.
Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації.
Положенням про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання у спільне користування або спільну сумісну власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків, затвердженим спільним наказом Держкомзему України, Держкоммістобуду України, Держкомжитлокомгоспу України, Фонду держмайна України від 05.04.1996 №31/30/53/396, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 26.04.1996 за №203/1228, (далі – Положення) визначено поняття прибудинкової території.
Отже, згідно вказаного Положення під прибудинковою територією розуміється встановлена за проектом поділу території мікрорайону (кварталу) та проектом забудови земельна ділянка багатоквартирної не садибної житлової забудови, яка необхідна для розміщення та обслуговування житлового будинку (будинків) і пов'язаних з ним господарських та технічних будівель і споруд. Прибудинкова територія встановлюється для будинку (будинків) і не може виділятися для частини будинку (блоку, поверху, секцій квартир тощо).
За ст.4 Житлового кодексу України житловий фонд включає житлові будинки і житлові приміщення в інших будинках. У зазначений фонд не входять нежилі приміщення в житлових будинках, призначені для торгових, побутових і інших потреб непромислового характеру.
Враховуючи відсутність у багатьох випадках проектів розподілу територій кварталів (у зв’язку з відсутністю фінансування цих робіт відповідними радами), а містобудівна документація розроблялась на квартали, мікрорайони в цілому, а не на окремі житлові будинки, з огляду на чинне законодавство, визначення прибудинкової території для конкретного будинку може бути здійснено в порядку складання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для функціонування будинку (ст.ст.123, 124 ЗКУ) або технічної документації згідно ст. 56 Закону України „Про землеустрій”.
Щодо оформлення документів на право користування земельною ділянкою та плати за землю повідомляємо наступне. За ст.125 Земельного кодексу України право на земельну ділянку виникає після одержання особою документа, що посвідчує це право. Використання може мати правову форму у вигляді орендних відносин. Відповідно до ст.2 Закону України “Про оренду землі” відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Статтею 1 Закону України “Про оренду землі” визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Частиною четвертою статті 15 цього Закону встановлено, що невід'ємною частиною договору оренди землі є акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), акт приймання-передачі об'єкта оренди.
Разом з тим, згідно з пунктом 4.4. Положення про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання у спільне користування або спільну сумісну власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків, затвердженим спільним наказом Держкомзему України, Держкоммістобуду України, Держкомжитлокомгоспу України, Фонду держмайна України від 05.04.1996 №31/30/53/396, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 26.04.1996 за №203/1228, частка власності (користування) земельної ділянки кожного власника квартири (квартир) чи нежитлового приміщення у спільній частковій власності визначається відношенням загальної площі квартири (квартир) чи нежитлових приміщень, що перебувають у його власності, до спільної площі всіх квартир і нежитлових приміщень будинку.
Виділення частки земельної ділянки власникам квартир і нежитлових приміщень в натурі та їх окреме відчуження не допускається.
Згідно ст.206 Земельного кодексу України, ст.2 Закону України “Про плату за землю” використання в Україні землі є платним. Оподаткування земельних ділянок (встановлення орендної плати) здійснюється залежно від їх грошової оцінки (ст.2 Закону України „Про плату за землю”), яка здійснюється відповідно до Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.95 №213, і залежить від цільового використання (функціонального призначення) земельної ділянки. За статтею 13 Закону України „Про плату за землю” підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру, а орендної плати за земельну ділянку, яка перебуває у державній або комунальній власності, - договір оренди такої земельної ділянки. Частина четверта статті 14 Закону передбачає, що за земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у спільній власності кількох юридичних осіб або громадян, земельний податок нараховується кожному з них пропорційно їх частці у власності на будівлю.
Земельний кодекс України та Закон України “Про оренду землі” не містить заборони щодо можливості передачі земельної ділянки в оренду одночасно кільком орендарям. В цьому випадку орендодавцем буде власник землі, а орендарями – власники нежитлового приміщення пропорційно часткам у вартості будівлі та споруди (ч.4 ст.120 ЗКУ).
Оформлення, укладання та реєстрація договору оренди земельної ділянки мають здійснюватися відповідно до чинного земельного законодавства України (ст.ст.123,124 ЗКУ, ст.16, 20 Закону України „Про оренду землі”). План (схема) земельної ділянки, яка є невід’ємною частиною договору оренди землі, складається на всю земельну ділянку. При цьому частки орендарів у користуванні землею не виділяються в натурі (на місцевості) і будуть вважатися умовними. Виходячи з цих часток визначається орендна плата, яку сплачують орендарі власнику.
Відповідно до статті 541 Цивільного кодексу України орендарі в цьому випадку несуть солідарний обов’язок перед власником землі щодо орендованої ділянки. Згідно зі статтею 543 цього Кодексу кредитор (власник землі) вправі вимагати виконання обов’язку як від усіх боржників (орендарів землі) разом, так і від кожного з них окремо.
У разі відмови від укладання договору оренди земельної ділянки та його реєстрації спір згідно ст.182 ЦК України може бути вирішено в судовому порядку.
Щодо участі у приватизації земельної ділянки багатоквартирного жилого будинку, повідомляємо, що згідно з вимогами статті 42 Земельного кодексу України безоплатна передача земельної ділянки багатоквартирного жилого будинку здійснюється об'єднанню власників у разі приватизації ними їх квартир. При цьому безоплатність передачі обумовлена цільовим призначенням земельної ділянки – використанням для обслуговування житлового будинку його мешканцями, які об’єдналися в юридичну особу з метою управління та утримання будинку, а не для здійсненні підприємницької діяльності та, відповідно, отримання прибутку.
До того ж, Земельний кодекс України не передбачає безоплатної передачі земельних ділянок громадянам та юридичним особам для підприємництва.
Таким чином, підприємець має право взяти участь у набутті права на земельну ділянку прибудинкової території шляхом придбання за договором купівлі-продажу на умовах права спільної часткової власності разом з об'єднанням власників (ст.87 ЗКУ), яке, в свою чергу, одержить право власності на безоплатній основі.